當房屋出現質量問題的時候，業主到底應該找誰來解決問題呢？今天，我們就來聊一聊房屋維修的那些事兒。

一、“兩書”很重要

房地產開發企業一般在交樓的同時會交付業主《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

前者系房地產開發企業對所售商品住宅承擔質量責任的法律文件，載明了工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等。而后者是房地產開發企業告知業主如何安全、合理、方便使用所售住宅的法律文件。一般會載明房屋平面布局、結構、附屬設備、配套設施、詳細的結構圖（注明承重結構的位置）和不能占有、損壞、移裝的住宅共有部位、共用設備以及住宅使用規定和禁止行為等事項。

商品住宅交付使用后出現質量問題找誰來解決，上述兩書就是解決問題的重要依據。

自業主收樓之日起在保修期限內的房屋質量問題，除因業主擅自拆改房屋結構造成的質量問題外，都可以要求房地產開發企業承擔房屋維修責任。但是有時開發企業在商品住宅售出后，委托物業管理單位維修的，要在《住宅質量保證書》寫明委托單位，此時，業主亦可要求物業公司來承擔維修責任。

二、房屋維修范圍及保修期限

在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限具體如下：

1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

3、供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

4、電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；

5、裝修工程為2年。

上述房屋保修期限的起算時間均為房屋交付之日起，因此，業主在發現購買的商品住宅存在施工質量問題時，務必及時向開發企業主張維修責任，由于業主自身怠于行使權利而造成超過保修期限的，將不能得到法律支持。

三、超過保修期限的房屋質量維修問題

超過保修期限的房屋需要維修的，要根據該房屋的產權性質來判斷。如果發生在單個業主家中的，屬于業主的專有部分，業主可以自行聘請維修人員或要求物業公司提供特約服務來對其進行維修，當然費用由業主自行承擔；如果發生在房屋的共有部分，亦可要求物業公司對其進行維修，費用則應由關聯業主按各自擁有的權屬份額共同承擔。如果共有部分或者公共設施、設備需要大修、中修、更新、改造的，經業主大會依法通過，可以啟動物業維修專項基金來進行。

四、房屋維修與物業服務費用的關系

在本文的開頭提到了有業主因為房屋質量問題得不到解決而拒交物業服務費的情況，那么最后，我們就來具體解釋一下上述做法是否有法律依據。

根據《物業服務收費管理辦法》的相關規定，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。而物業服務成本通常包括以下9項內容：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

可見，物業服務企業提供的物業服務并不包括房屋維修服務。當然，業主可以與物業服務企業簽訂特約維修服務合同，約定由物業公司提供房屋超過保修期的維修服務，業主支付維修費用。

綜上，當住宅房屋發生質量問題時，業主應首先查看手中的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，確定該房屋在保修期限內，且不存在《住宅使用說明書》中規定的房地產開發企業不承擔維修責任的情況下，向房地產開發企業或物業管理企業（明示委托物業公司的）主張權利。

切忌以拒交物業服務費用來表達對開發企業不作為的不滿情緒。因為根據《物業管理條例》第六十七條的規定，對經催告后仍逾期不交納物業服務費的，物業服務企業可以向人民法院起訴。